刘辉相信，未来物业所有权与经营权分离是必然趋势，而窝趣全链条运营体系则是公寓运营专业化分工和行业细分发展的必然产物。

租赁风起，长租公寓的风口与价值已被业界普遍熟知。但盈利周期、成本管控、智慧管理等指向公寓核心运营能力的问题却限制了长租公寓行业的进一步发展。无论集中式抑或分散式，长租公寓除了物业供给端优质资源的压力外，运营能力也是市场稀缺的重要资源。未来市场对于公寓品牌运营托管的需求会越来越旺盛，这就为长租公寓轻资产运营提供了绝佳的市场机遇。 

铂涛集团旗下长租公寓品牌窝趣就是主打轻资产运营模式的公寓品牌。相比于重资产模式处处因资金掣肘，轻资产运营模式的窝趣可更集中精力在项目运营上。经过4年的持续深耕，窝趣已探索出一套全链条运营管理体系，实现存量物业盘活与增值。

  窝趣品牌创始人&CEO刘辉  

近日，窝趣在北京举办的“全链条”全国巡回分享会圆满落幕，这已是该巡回活动的第四场。窝趣创始人&CEO刘辉携项目测算开发、产品与工程、运营管理三大全版块部门高管分享了窝趣独家 “全链条运营管理秘籍”，并围绕“选、巧、合、快、精、进” 六字诀进行系统阐述，为公寓行业从业者带来一场理论+实操的公寓运营盛宴。会后，窝趣CEO刘辉接受了迈点网独家专访，首次揭示窝趣成为公寓托管加盟领导品牌背后的逻辑。     

分享会北京站现场

1 全链条运营管理体系 Operation management system   

盈利难，盈利周期长，甚至不盈利……长租公寓之所以面临如此尴尬的境地，很大程度上基于两点原因：一是产业链环节众多，从前期项目开发的产品定位，到中期项目筹建，再到后期运营管理，工作节点繁杂而又环环相扣;二是精细化程度高，每一个环节都离不开精密的财务测算与成本把控，稍有不慎就会“算不过来账”。这对于长租公寓运营的门槛提出了很高的要求。

以上既是长租公寓的行业属性，也是任何公寓企业都要面临的难题。窝趣对此的应对之道则是将复杂的公寓运营体系进行全面细分和深挖，并总结出一套全链条运营管理体系。刘辉告诉迈点网记者，全链条运营体系分为门店经营和公司运营两个层面。

门店经营层面包括项目开发、产品定位、项目筹建、运营管理等环节， 窝趣据此总结出“选、巧、合、快、精、进”六字诀。

 窝趣运营负责人陈柳君

首先，项目选址是第一步，物业项目要综合商圈、客源、租金评价等情况进行科学筛选，不同地段和档次的物业要匹配不同类型的产品;在产品设计上，要发挥设计的价值，用匠心、巧劲，设计符合项目定位的产品。好的产品设计能提高产品溢价，节省造价，提高坪效比。而工程施工管控阶段，则需要强大的整合能力，保证团队内部合作、合拍，促进项目如期交付。

为确保收益及管理效率，及进展速度，窝趣在项目筹建期进行工程把控，设定物资时间节点、并做好人员招聘等预售相关准备。例如在运营爬坡期确定出房的方式、房价，全面覆盖各个营销渠道，保证项目快速满房。

窝趣产品中心副总裁梁崑

在重中之重的后期运营阶段，窝趣充分继承了铂涛集团的酒店运营管理经验，制定了包括以项目测算报告为基础的定价策略，及保障持续性盈利的门店销售组合拳、排队系统、销售狙击队三大法宝的销售策略，多渠道反馈的Standard标准服务模型，以及线上线下同步的社群打造，智能、精细的收益及内控管理，保证收益最大化。公寓门店运营需要做到精细化，精准掌握每个环节的节奏与目标，对每个环节进行深耕。所以在项目整个运营过程中，窝趣还将推动产品持续更新迭代，保持客户高满意度，形成良性生态闭环。

公司运营层面，运营分为产品标准、筹建支持、人才培养、运营STEP管理、IT系统支持、会员管理/销售六大体系。这六大体系环环相扣，通过品牌化运营管理和科学系统化运作，帮助公寓投资人/机构获得窝趣品牌赋能，全面提升项目收益及获得房产增值。

2 最快2.5年收回成本 产品强复制性获市场青睐

 2.5 years to recover the cost

运营体系成功与否不能停留在理论阶段，真正的实践与市场反馈才是品牌运营的试金石。相较于行业内普遍5-6年的回本周期，窝趣的投资回报周期最快可缩短到2.5年。窝趣广州天平架轻社区的成功，就是对其“全链条运营管理”经验的有力诠释。

该项目2015年开业，临近地铁口，5站地铁可到中心区CBD，经过窝趣改造运营后，很快汇集了创意办公区、创业孵化器及各种商业配套。吸引不少年轻人成为忠实“窝”粉。目前门店全年平均出租率在98%以上，已经实现2.5年的投资回报期。

窝趣广州天平架轻社区

不仅是天平架轻社区一家门店的成功，窝趣所有门店都能够获得良好的收益水平，做到单店盈利。在租金收入日益收窄的行业前提下，窝趣通过探索一系列增值服务提升非租金收入的占比，例如付费清洁服务，付费社交，家居售卖、无人便利店等等。刘辉透露，目前非租金的比例在窝趣的营业收入中已经超过了15%。

产品的可复制性决定了品牌加盟和规模扩张的难易程度。基于铂涛集团的酒店背景，窝趣擅长将复杂的管理环节进行细化、标准化，成为可以复制、系统化和高效的连锁管理体系。据刘辉介绍，窝趣已经编制了《工程标准》《VI标准》《公寓装修标准》、各种岗位手册、运营SOP、销售手册等等近50个引领公寓行业的标准性文件。很多投资人、投资机构慕名而来。

3 窝趣全国巡回分享会 赋能公寓运营

National tour sharing Conference

伴随着长租公寓行业运营由粗放向精细化的转变，一些运营实力强劲的品牌迎来弯道超车的机会。作为轻资产领域领导品牌， 2018年，窝趣实现了快速增长，目前签约项目达80多个，房量超过2万间，平均出租率达98%以上，客户满意度89%。孟子曰 “穷则独善其身，达则兼济天下。”窝趣正在以成功的运营经验反哺租赁行业，传递正能量，共同构建租赁行业的良性机制。

近期窝趣连续举办了广州、深圳、上海三场全国巡回分享会，全链条公寓运营秘籍吸引了众多公寓行业从业者、金融机构、房地产商和上下游企业，引发行业持续关注。刘辉表示，“公寓发展趋向专业化，而行业内缺少技术性运营管理的讨论和交流。窝趣想做的就是将我们的经验毫无保留的与行业从业者分享，推动行业的发展。”据悉，北京场结束后，窝趣下一场分享会将于9月20日在杭州举办，继续为公寓行业上下游参与者带来干货分享。

存量资产市场的蛋糕足够大，对于资产运营的专业化要求也越来越高。刘辉相信，未来物业所有权与经营权分离是必然趋势，专业化的品牌公寓运营商可以帮助资产和物业获得品牌赋能和运营效率的提升，从而获得资产增值和物业溢价。窝趣全链条运营体系是公寓运营专业化分工和行业细分发展的必然产物。

免责声明：以上内容为本网站转自天下金融网，相关信息仅为传递更多信息之目的，不代表本网观点，亦不代表本网站赞同其观点或证实其内容的真实性。不构成任何投资建议。