近期长租公寓深陷舆论漩涡，特别是“租金贷”被质疑是用租客信用做贷款，利用期限错配资金沉淀用于自身扩张，存在“暴雷”风险，这也引起了监管部门和金融机构的注意。证券时报记者日前了解到，8月中下旬起，多数金融机构针对C端客户的房租分期业务都处于停滞状态，包括北京银行、平安银行、京东金融等金融机构已暂停或收缩了相关业务，一些国有银行虽然仍在推进，但对该业务的审核已更加严格。

日前，有媒体报道称，平安银行针对租房提供的信贷产品“房租贷”从它的APP中悄然下架，同时也停止了与包括蛋壳等租房中介机构的合作。

对此，蛋壳公寓有关负责人接受证券时报记者采访时表示，与平安银行的合作不是终止是暂停，因为双方合作金额达到上限后，平安方面对提额的事情在走相关流程，所以只是暂停。

“去年长租公寓做的针对C端客户的房租分期业务，今年8月中下旬开始大多处于停滞状态，除了平安银行，北京银行的业务也处于暂时不推进状态，现在基本敢给租赁企业做房租分期业务的都是国有银行，而且是通过信用卡形式做，审核更加严格。”熊猫公寓创始人王玺龙告诉证券时报记者，京东金融以前能贷1年的租房分期额度，现在变成3个月了，而且审核资质变严，基本上个人的二房东都不行了，只能跟大机构做。

对于金融机构暂停房租分期业务的原因，王玺龙认为，一方面是长租公寓行业每年7、8月是租房旺季，金融机构今年以来已经放了不少贷款额度，8月中下旬因额度短缺开始暂停；另一方面也是出于对风险的考虑，毕竟目前对拿钱的“二房东”资金监管还有所欠缺。

据了解，北京、深圳、杭州、上海等地已经开始对住房租赁企业的“租金贷”等融资业务开展集中专项检查。

“租金贷”隐忧

“租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商，但服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用。表面上租客是按月付租金，实际上每月是向贷款机构还贷。长租公寓行业中大多数企业特别是分散式企业基本都使用“租金贷”。

长租公寓企业“租金贷”业务一般有to B端和to C端两种。王玺龙告诉证券时报记者，to C端是与租客直接签约，就像银行办信用卡或贷款一样，必须有本人签字银行才会认，是有授信的，现在所有房租分期的放贷部门都是银行主体，都需要签字确认，像招行、浦发银行这些直接跟租客协调的，租客还要去银行办信用卡，这种租客不可能不知道。

“只要是to C端的房租分期业务，租客一定知道，他说不知道一定是租客在骗人。而to B端的房租分期，租客可能不知道。”王玺龙说，这是金融机构针对二房东手中的合约，即对应收账款进行放贷，相当于用企业的信用和企业手里的应收账款为质押物两者结合向银行贷款，这种贷款在中国的企业非常常见。“比如钢材厂每月销售额固定100万，且有长期的供应合同，他拿供应合同与银行贷款，银行也会批。”他说。

不过，在深圳市互金协会看来，长租公寓“租金贷”业务模式实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。一方面，“租金贷”模式隐蔽性强，存在租户不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险，少数服务商及其高管可能涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。另一方面，一旦长租公寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路，租客将损失押金和预缴的租金，且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时，租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金，租客要求继续租住而房东要求租客退房，双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。

对于业内对“租金贷”的风险和担忧，自如、相寓、蛋壳相关负责人接受证券时报记者采访时均表示，房租分期产品只是多种支付方式之一，完全由租客自主选择，在办理过程中需要租客确认或签字，不会有任何强制，而且现在资金端都是银行等机构，风控要求非常严格，审核不过也无法办理。另外，房租分期业务在公司整个租赁业务中的占比并不高。

证券时报记者多方采访了解到，目前自如在全国范围内仅有不到18%的客户选择消费分期；在北京，自如分期使用占比仅为11%左右。相寓的消费分期业务在整个租赁业务中占比不到5%，一些确实有房租支付压力的客户群体会选择这种方式。而蛋壳的租客选择分期月付的比例在50%左右，而且这部分租客向第三方金融机构申请时的通过率不到60%。 与自如、蛋壳、相寓等分散式公寓品牌相比，集中式公寓品牌选择房租分期业务的更少，世联红璞公寓仅有不到千分之一，熊猫公寓没开展该业务。

  杠杆比例有待监管

除了对“租金贷”业务风险的担忧，资本的大举进入也引发争议，被认为是助推房租上涨的“元凶”，甚至是“嗜血”。

在目前资本介入长租公寓的四种方式中，除了直接入股、买资产成为持有者或者REITs投资人、利用企业自身信用和未来租金发行ABS（资产证券化），还有一种是租赁贷ABS。中联基金总经理何亮宇指出，与魔方用自身信用和未来租金做ABS不同，自如、蛋壳做的是租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生的租金消费贷的证券化。

有观点认为，长租企业以租金贷为基础资产来发行ABS，而不是以真实租金来发行ABS，其融资规模远超过每个月或报告期内的真实租金流入，相当于一个虚增的未来现金流预测，属于资金空转。更有观点认为，长租公寓通过ABS的方式融资，相当于用租金贷再融资，是“空手套白狼”。

对此，何亮宇并不赞同，他认为租金贷ABS只是资金提供方发生改变而已，原来是商业银行、消费金融公司或者互联网金融平台等，现在相当于ABS投资者给他钱，是用更便宜的资金来源做置换，并非再融资。“根本问题在于允不允许利用租金贷的方式来趸交租金，如果允许，那么租金贷的钱来自哪里？是银行？还是P2P公司？还是ABS给租金贷？我认为ABS最好，因为它最公开透明，监管最严格，发行机构最专业，反过来还能倒逼市场更健康发展。”他对证券时报记者说。

不过，蛋壳有关负责人则对证券时报记者表示，蛋壳ABS跟租金贷没有关系。公开信息显示，蛋壳公寓8月7日宣布，全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立，发行规模为2.035亿元，产品期限为3年，将于近期在上海证券交易所正式挂牌。该产品底层资产还款来源为入池物业的租金差额，即蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。

在何亮宇看来，租金消费贷是“好金融”，一方面帮助企业尽快回笼资金去扩张主业，另一方面也减轻了租房者的短期支付压力，对双方都好事情，关键是怎么提前控制好风险。“一是底层的租约是一年，租金贷不能超过一年；二是这笔钱怎么监管；三是不能隐瞒诱骗，租客要有自主选择权。”他说，行业需要规范，租金贷是预收未来的钱，融资比例过高相当于杠杆比例过大，因此用租金贷的比例占租金收益的比例不能太多。未来租金贷下的ABS怎么走调整还要观察，但是租金收益权的和重资产为基础的CMBS和REITs不会有问题，因为这是监管主要推进的方向。

“租金贷”的问题引起了多地监管部门的关注。证券时报记者了解到，北京市住建委8月底表示，正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门对违规使用“租金贷”的举报调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒；8月27日，深圳互联网金融协会下发了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，呼吁互联网金融平台加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务；杭州市要求对住房租赁企业开展租金贷等金融产品使用等情况进行专项检查；上海市也要求对上海代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况开展集中专项检查。

相寓副总经理张多接受证券时报记者采访时也预计，接下来会出更多监管条例和要求，来监督规范整治乱象，清除不合规企业，这对整个行业来说是好事，也是新的发展机遇。